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'무지개타고'님의 통계강좌

- 최초 작성일 : 2012-07-23
- 최종 수정일 : 2012-07-23

- 강좌 읽음수 : 3,246회
- 자료 작성자 : 무지개타고 (조석현님)

- 자료 편집자 : Exceller (권현욱)

강좌 제목 : 통계로 세상보기 - 경매든 급매든 지금은 폭탄 돌리기에서 발빼야

 

'무지개 타고' 님의 통계 강좌를 재개합니다. '무지개 타고' 님은 그동안 블로깅을 계속 해오셨으나 Exceller의 게으름으로 제때 게재하지 못했습니다. 우리 주변의 친숙한 주제를 통계와 접목하여 강의해 주시는 '무지개 타고' 님에게 감사의 말씀을 드립니다.

'무지개 타고' 님의 블로그


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요즘들어 이상하게 부동산 뉴스에 관심이 쏠리네... 아래 기사에 소개된 경매 물건 중 노원구 소재 아파트가 세 건이 있다. 이유야 어찌됐든 전세가율이 60%인 시국에 세입자는 정신이 혼미할 듯.

- 불황에 강한 '초소형아파트', 경매로 골라볼까

국토부 실거래가 사이트를 참고해 나름 만들어 놓은 노원구 아파트 실거래가격 DB에서 해당 경매 물건을 한 번 들여다봤다(※주의: 이하 자료 인용 및 처리에 오류가 있을 수 있습니다).

상계동 상계주공16(고층) 전용면적 45.77㎡(1층)의 경우, 유찰 두 번 맞아 최저경매가는 감정가의 64%까지 하락한 상태인데, 만일 최저경매가로 낙찰된다면 시기적으로 2006년 하반기로 되돌아 간다. 최근 평균 낙찰가율이 감정가의 75.38%라고 하니 64%까지 밀리진 않아 보이지만.

참고로 갈색 점선은 감정가, 남색 점선은 최저경매가다.

중계동 중계그린1단지 전용면적 39.78㎡(1층)의 경우, 한 번 유찰 맞아 최저경매가는 감정가의 80%선인데, 만일 최저경매가로 낙찰된다면 시기적으로 2007년 하반기가 된다.

중계동 중계무지개 전용면적 39.82㎡(4층)의 경우, 여기도 한 번 유찰 맞아 최저경매가는 감정가의 80%선인데, 만일 최저경매가로 낙찰된다면 시기적으로 2007년 중간쯤이 된다.

앞서 그래프를 조금이라도 신경 써서 봤다면 세 단지 모두 거의 유사한 실거래가 추세를 나타내고 있는 것을 눈치챘을 것이다.

2006년 하반기에 한 번 쓩~
2008년 상반기에 또 한 번 쓩~

이쯤에서 기억을 되짚어보면... 노원구는 베드 타운의 성격 때문인지 2006년 상반기만 해도 타 지역 대비 저렴한 편이었다. 그러나 한강 이남에서 아파트 가격 상승으로 쫓겨난 전세난민들이 유입되면서 2006년 하반기에 가서는 노원구마저도 시세가 올라가 버렸다.

그리고 2007년 12월 대선에서 MB가 당선되면서 또 다시 불이 붙는데, 그 전부터 기름을 끼얹은 게 다름아닌 노원구청이다. 재정자립도가 서울 25개 구 중 꼴찌에서 1, 2위를 다투는 노원구가 벌인 일들을 되돌아보면, 연말 마다 보도블록 교체하던 건 넘들도 다 하던 짓이니 차치하고, 마들스타디움이라는 축구장 짓고, 여기저기에 분수대 짓고, 새끼 호랑이 전시 문제로 동물보호 단체한테 비판 받고, 항의하던 네티즌을 반말했다고 고소하고, 당현천에 대대적인 하천 정비하는 것도 모자라 기념물 세우고, 이를 위해 멀쩡한 도로폭 반 뚝 잘라내 길 막히고, 수락산, 불암산에 팔각정 짓고 등등...

그런데 뻘짓 중 뻘짓은 단연코 아파트 리모델링 사업이다. 기획부동산도 아니고... 구청에서 아파트 리모델링 사업 설명회를 개최 한다는 게 상식적으로 이해가 돼?

그 당시 노원구청장이 누구냐 하면 이노근이다. 재작년 지자체장 선거에 나와 낙선하길래 좋아라 했더니만 지난 총선에서 노원갑에 나와 당선돼버렸다.

- 집값 부추기는 노원구청

아무튼, 2006년 하반기 까지는 강남의 전세난민 유입으로 실수요가 반영됐다고 치겠으나 적어도 2007년 하반기 이후 반 년이란 짧은 기간 동안에 50% 상승은 거품이라는 말 밖엔...

결국, 앞서 본 경매 물건이 불황에 강한 초소형 일지는 몰라도, 여기도 거품은 껴 있다. 그리고 지금은 그 거품이 빠지는 추세고. 때문에 저지선인 1억5천이 언제 깨지냐, 어디까지 밀릴 것이냐가 문제일 뿐.


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본 강좌의 내용은 필자 개인의 견해이며, 아이엑셀러 닷컴의 공식 견해와 일치하지 않을 수도 있습니다.